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Acte authentique

Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat.

La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.

 

Acte sous seing privé

Acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif.

L'acte sous seing privé est courant en matière de location.

 

Administrateur de biens

Professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre d'un mandat. On distingue : La gestion d'immeubles

en copropriété où le gestionnaire occupe la fonction de syndic, la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires

où le gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges, entretien, réparations....

 

Agence immobilière

Terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation

et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens...

 

Agent commercial

Il s'agit d'un représentant qui intervient à titre indépendant, sans lien de subordination ni garantie, au nom et pour le compte

de la personne qu'il représente. Ce statut étant plus souple que le statut salarial, il est encore largement utilisé

dans le domaine de la négociation immobilière.

 

Agent immobilier

Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens

qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher

un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.

 

Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)

Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers, administrateurs de biens ,

marchands de biens... doivent être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.

 

Bail

Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière,

relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

 

Bailleur

Propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.

 

Bail commercial

Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum.

Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

 

Bail d'habitation

Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).

La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité,

sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum.

Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

 

Bail professionnel

Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

 

Bien immobilier

Immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commerce, part de société immobilière, etc... En fait, à l'origine,

tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension,

les biens meubles, (c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble (évier, cheminée, volets...).

En principe les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.

 

Bon de visite

Document par lequel un client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

 

Carte professionnelle

Les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière (agent immobilier, administrateur de biens)

doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année.

Elle précise le type d'activité : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou " Gestion immobilière".

Un agent immobilier dépourvu de carte professionnelle ne peut exercer son activité.

 

Charges récupérables

C'est l'ensemble des frais engagés par le  qu'il peut se faire rembourser par son locataire.

Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, l

es charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987.

Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat,

ainsi que les menues réparations et certaines taxes

 

Commission

Terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...).  doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.

 

Compromis de vente

Il s'agit d'un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte.

 

Conditions suspensives

Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis), celles-ci suspendent l'exécution du contrat

à la survenance d'un événement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement prévu se réalisera.

Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable,

une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.

 

Conseil syndical

Composé de copropriétaires désignés par , il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.

 

Contrat de location

voir bail.

 

Copropriétaire

Propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.

 

Copropriété

Situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.

Régime juridique réglementé par la loi du 10 juillet 1965.

 

Dépôt de garantie

Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire,

lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges,

et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse ou compromis),

le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité (voir aussi indemnité d'immobilisation).

 

Expert immobilier

Professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc.... En réalité, l'expertise immobilière recouvre deux sortes d'activités :

l'une est réglementée, il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée sur désignation de l'expert par un tribunal,

l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.  

 

Fisc

Ensemble des services chargés d'établir et de percevoir les impôts.

 

Fiscal

Adjectif relatif à l'impôt et au fisc.

 

Fiscalité

Règles de perception des impôts.

 

Frais d'acquisition

Ensemble des frais et droits consécutif à l'établissement d'une vente immobilière. Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont en réalité constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention

de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du . En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation, et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA).

Lors de l'achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite « sans frais de notaire »,

c'est à dire que les frais sont de l'ordre de 3%. Un régime spécial existe en Alsace Lorraine et dans certains DOM-TOM.

Pour connaître les frais d'acquisition afférents à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.

 

Garantie financière

Elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs

à la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un professionnel immobilier.

La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou les administrateurs de biens.

Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.

 

Hypothèque

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre

par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.

 

Immeuble

Voir Bien Immobilier.

 

Indemnité d'immobilisation

Somme versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat de vente (compromis ou promesse) titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.

 

Indivision

Situation d'un bien détenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de société.

 

Location

Local, terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur,

et le locataire du bien sont liés par un  ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit.

Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé.

En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire la location sans fourniture de meubles.

 

Location meublée

Elle concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante.

Elle engage le bailleur un an au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, suivant les modalités prévues au contrat.

 

Locations saisonnières

Ce sont des locations consenties pour une courte période, à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre dans

des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée. La majorité est meublée.

 

Loyer

Somme versée par le locataire au propriétaire en contre partie de la jouissance d'un bien immobilier donné en location.

 

Mandat

Acte par lequel une personne (mandat), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

 

Mandataire

Celui qui reçoit un mandat.                                                      

 

Mandant

Celui qui donne un mandat.

 

Marchand de biens

Commerçant dont l'activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l'intention

de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas réglementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent immobilier

mais connaît un régime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité

en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre rénovés.

 

Notaire

Officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils

ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament...). Le notaire a également un rôle de conseil.

 

Nue-propriété

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer de la chose,

mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les impôts et charges afférent au bien.

Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose.

Il peut vendre ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien.

Les droits complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.

 

Particulier

Par opposition à un agent immobilier un propriétaire peut procéder de lui même à la vente ou la location des biens immobilier qu'il possède. De même un particulier peut être élu syndic bénévole d'une copropriété, mais ne peut prétendre à être rémunéré

comme un professionnel, lors de l'exercice de cette activité. Dans ce cas l'acquéreur, le locataire ou les copropriétaires ne bénéficient d'aucune garantie ni financière ni juridique concernant la gestion, les fonds engagés, la rédaction des actes, ni la bonne exécution.

 

Promesse de vente

Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel.

Il existe deux sortes de promesses de vente :

La promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur,

pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat,

La promesse bilatérale de vente (aussi appelée « synallagmatique »), ou  compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre

que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.

 

Propriété immobilière

C'est la possession d'un immeuble, à savoir : terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière.

En France le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aérien

nécessaire à l'édification de l'immeuble en fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone constructible.

Les cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée. Les berges et les plages sont la propriété des collectivités.

 

Règlement de copropriété

C'est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance.

Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble.

Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.

 

Société civile immobilière (SCI)

Il s'agit d'une forme de société ayant un objet l'immobilier. Exemple société civile familiale de placements immobiliers

(pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d'un immeuble).  La vente d'une SCI ou la cession de parts de SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente immobilière ordinaire.

 

Syndic de copropriété

Représentant de l'ensemble des . Il est souvent difficile à tous les copropriétaires d'agir en même temps. Pour les représenter,

le syndicat (c'est à dire l'ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d'une assemblée générale. C'est généralement

un professionnel, qui souscrit les polices d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, exécute les décisions des assemblées,

veille à l'application du , lance les procédures de justice, et de manière générale assure la gestion courante de l'immeuble.

C'est lui qui détient les fonds de la copropriété et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des charges

et s'occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l'assemblée générale,

il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée d'une ou plusieurs années.

 

Syndicat des copropriétaires

C'est une collectivité représentant l'ensemble des propriétaires d'un immeuble répondant au régime de la copropriété. Il a pour objet

la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Les décisions sont prises par l'assemblée générale.

Lors de l'acquisition d'un appartement dans une copropriété, l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat .

 

Usufruit

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose,

fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice...). Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un bien

dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.

Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété

entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt)

conserve l'usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nu-propriétaire.

 

Valeur vénale

Valeur marchande d'un bien immobilier. Prix que le bien immobilier aurait obtenu s'il avait été mis en vente.

 

Vente immobilière

Transfert de la propriété d'un  bien immobilier. La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarié pour authentification.

En pratique la vente est précédée par un avant contrat (promesse de vente unilatérale ou ) généralement établi par un professionnel.

 

Viager

Contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur (appelé le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier),

durant toute la durée de vie de ce dernier, une rente appelée aussi « arrérage » (ou rente viagère).

En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet »,

largement inférieure au prix réel du bien

et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction

de trois paramètres : la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du crédit rentier et le taux de rendement supposé du capital investi.

Il est préférable de faire appel à un spécialiste pour la vente en viager.    

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Lexique du Cabinet immobilier GIF MJC